万达商业“重资产”

  万达商业“重资产”模式,一直没有得到香港资本市场青睐。上市两个月来,股价多空斗争极其激烈,最终整体呈现向下趋势。

  时间倒回2014年12月23日,在IPO这条道路上奋战7年之久的王健林终于在港交所等来敲钟的那一刻。万达商业以288亿元的募资规模、2000亿的市值,向公众呈现了一场声势浩大、大佬云集的资本盛宴。

  台前的狂欢掩盖了幕后的紧张:万达商业这个拥有8000多万平米土地储备,2000余万平米持有型物业的庞大商业体,资金的吞吐量极为惊人。2014年,整个万达集团2425亿元的营收中,近七成(1827亿元)是由万达商业贡献的。但同时万达商业地产贷款加应付账款3200亿元,未来还需向在建工程投入2389亿,资金需求近5600亿。尽管账上有748亿现金、IPO融得288亿元,理论上还有1319亿存货可陆续变现,但资金缺口仍有3200亿元。

  据万达商业招股书中的管理层指引显示,2014年中公司的净负债率已经高达96%,全年核心净利率可能仅为4%—这些财务数据证实了外界一直以来对万达资金链紧张、收益率低的猜测。

  所以,当万达商业最终能踩着招股发行价的上限、48元/股进行全球发售时,委实令一些业内人士觉得讶异。因为以其向全球发售的44.75亿股总股本、143亿元的核心净利润计算,每股收益(EPS)为3.2元,对应2014市盈率(PE)为12-13倍。而在香港上市的中资房企2014年平均市盈率为4.5倍,即便是在商业地产领域更被看好的华润置地,其市盈率(PE)一般也不过在10倍左右。

  “这个发行价是基石投资人鼎力支持的结果。”消息人士告诉《中国企业家》,在本次IPO中,12家基石投资者总计认购了万达商业公开发行股份的56.37%。上述人士透露,“有部分基石投资者实际愿意支付的价格是低于发行价格的,他们交易中不排除安排了抽屉协议的可能。”

  即便基石投资者们手中的股票极大地帮助万达商业锁定了股价、避免整个盘面大幅震荡,但上市首日万达商业还是以破发结束。

  所幸为了稳定发行价格,承销商从一开始就设置了绿鞋机制(绿鞋机制,本质上是一种期权安排,承销商在股票上市的30天内,可以择机按照统一发行价格超额配售原计划公开发售股份总数15%的股份)。

  期间,一旦股价跌破48元/股的发行价,承销商们就在二级市场上以44-48元的价格不断买进万达的股份,再以约定价格分配给事先提出认购申请的投资者。资深地产人黄立冲告诉《中国企业家》,“从最后行使的超额配发情况来看,万达的承销商们:高盛、中金等在二级市场吸纳了5580余万股、20余亿港元来承托股价。”

  截至2月10日,万达商业的收盘价仅为45.10元,与发行价相比跌幅达到6%。

  股价趋势真实地反映了投资者对万达模式的怀疑。在现实面前,王健林的做法是将过去与未来划下一条分割线,未来新增的万达商业项目绝大多数都会采取“轻资产”模式。


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